Problem braku własności gruntów

 
Problem dotyczy ponad 40 tysięcy mieszkań, za budowę których zapłacili spółdzielcy. W Warszawie spółdzielnie mieszkaniowe dzierżawią 400 hektarów. Na tych terenach spółdzielnie pobudowały domy mieszkalne.
 
To oznacza, że zgodnie z prawem właścicielem budynków jest miasto stołeczne Warszawa, a w budynku są tylko mieszkania komunalne.
 
Spółdzielnie z tego powodu nie cierpią. Z ich punktu widzenia sytuacja jest nawet korzystna. Nie uciekną im lokatorzy, spółdzielnia się nie podzieli, nie można założyć wspólnoty,
 

Właśnie dla lokatorów jest to koszmar.

  1. Nie można założyć wspólnoty.
  2. Nie można założyć księgi wieczystej (III CZP 104/12 uchwała składu siedmiu sędziów Sądu Najwyższego).
  3. Znacznie zmniejsza się wartość nieruchomości.
  4. Nie można uzyskać kredytu hipotecznego na własne cele.
  5. Kredytu nie zostanie też ewentualny nabywca.
  6. Nie mają zastosowania ulgi podatkowe.
  7. Istnieje też niepewność, co stanie się po upływie terminu obowiązywania umowy dzierżawy gruntu.
Pozostaje lokatorom płacić czynsz dzierżawny, co w ciągu zaledwie paru lat przewyższy koszt wykupu gruntu na własność (po ciągle obowiązujących preferencyjnych warunkach, choć nie tak korzystnych jak w latach 2004-2006).
 

Utrzymywana jest permanentnie sytuacja niezgodności z prawem:

 
  1. W związku z brakiem użytkowania wieczystego, lub własności gruntu i na podstawie art. 48 k.c. (Z zastrzeżeniem wyjątków w ustawie przewidzianych, do części składowych gruntu należą w szczególności budynki i inne urządzenia trwale z gruntem związane, jak również drzewa i inne rośliny od chwili zasadzenia lub zasiania), a ponieważ nie ma zastosowania art. 235 § 1 k.c. (Budynki i inne urządzenia wzniesione na gruncie Skarbu Państwa lub gruncie należącym do jednostek samorządu terytorialnego bądź ich związków przez wieczystego użytkownika stanowią jego własność) właścicielem gruntu i budynków jest miasto stołeczne Warszawa.
  2. Budynek oraz grunt na którym budynek jest posadowiony należy do gminnego zasobu nieruchomości co wynika z art. 24 ust. 1 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 o gospodarce nieruchomościami (Do gminnego zasobu nieruchomości należą nieruchomości, które stanowią przedmiot własności gminy i nie zostały oddane w użytkowanie wieczyste, oraz nieruchomości będące przedmiotem użytkowania wieczystego gminy). (patrz - opinia prawna).
  3. Potwierdza to również art. 2 ust. 1 pkt 10 ustawy z dnia 21 czerwca 2001 o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie kodeksu cywilnego (Ilekroć w ustawie jest mowa o mieszkaniowym zasobie gminy – należy przez to rozumieć lokale stanowiące własność gminy albo gminnych osób prawnych lub spółek handlowych utworzonych z udziałem gminy, z wyjątkiem towarzystw budownictwa społecznego, a także lokale pozostające w posiadaniu samoistnym tych podmiotów).
  4. Art. 185 ust. 2 ustawy o gospodarce nieruchomościami (Zarządca nieruchomości działa na podstawie umowy o zarządzanie nieruchomością, zawartej z jej właścicielem... Umowa wymaga formy pisemnej pod rygorem nieważności). Spółdzielnie zaś nie mogą wylegitymować się umową na zarządzanie nieruchomością stanowiącą własność miasta.
  5. Art. 186 ust. 3 ustawy o gospodarce nieruchomościami (Zarządca nieruchomości podlega obowiązkowemu ubezpieczeniu odpowiedzialności cywilnej za szkody wyrządzone w związku z zarządzaniem nieruchomością.). Spółdzielnie zaś tego warunku nie spełniają.
  6. Uchwała siedmiu sędziów Sądu Najwyższego III CZP 104/12 stwierdza: 
    Jeżeli zatem spółdzielnia mieszkaniowa nie dysponuje własnością gruntu lub jego użytkowaniem wieczystym... nie może dojść do skutecznego ustanowienia definitywnego spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu jako ograniczonego prawa rzeczowego
  7. Zgodnie z art. 213 § 1 prawa spółdzielczego: W budynkach stanowiących własność spółdzielni mieszkaniowej członkom przysługuje prawo używania przydzielonych im lokali mieszkalnych powierzchni odpowiadającej wysokości wkładu mieszkaniowego lub budowlanego i innym kryteriom określonym w statucie (spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu mieszkalnego). Wobec braku własności budynków zarówno przydziały ustanowione przed 2000 rokiem, jak też inne prawa nie istnieją.
  8. Ponieważ spółdzielnia nie zawarła z właścicielem umowy o administrowanie budynkami na podstawie art. 1 ust. 5 ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych (Spółdzielnia może zarządzać nieruchomością niestanowiącą jej mienia lub mienia jej członków na podstawie umowy zawartej z właścicielem (współwłaścicielami) tej nieruchomości) nie istnieje podstawa prawna do pobierania od lokatorów opłat.
  9. W sytuacji opisanej w punkcie 1 w związku z treścią art. 6 ust. 3 ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych (Spółdzielnia tworzy fundusz na remonty zasobów mieszkaniowych. Odpisy na ten fundusz obciążają koszty gospodarki zasobami mieszkaniowymi stanowiącymi mienie spółdzielni) nie istnieje podstawa prawna do tworzenia przez spółdzielnię funduszu remontowego.
  10. Ponieważ lokator nie jest właścicielem lokalu nie można uzyskać ulgi termomodernizacyjnej.
  11. Z tego samego powodu nie jest możliwe zastosowanie ulgi o której mowa w art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o PIT. Chodzi o przypadek w którym nie później niż w okresie trzech lat od końca roku podatkowego przychód uzyskany ze zbycia nieruchomości lub prawa majątkowego został wydatkowany na własne cele mieszkaniowe. Właścicielem mieszkania pozostaje miasto stołeczne Warszawa - ulga zatem nie przysługuje.

Dalsze punkty mogą dotyczyć nie tylko SM Przy Metrze, ale także innych spółdzielni o podobnym statucie: 

  1. Zasady administrowania wynikają z § 4.4 statutu spółdzielni Przy Metrze i zapewne podobnie jest w innych statutach (zarządzanie nieruchomościami stanowiącymi własność Spółdzielni, jak również nieruchomościami członków Spółdzielni nabytymi przez nich na podstawie ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych).
  2. W związku z łamaniem § 4.3.1 (w ramach swojej działalności Spółdzielnia nabywa potrzebne jej tereny na własność lub przejmuje w użytkowanie wieczyste) statutu przez spółdzielnię mieszkaniową – Przy Metrze (inne podobnie) lokatorzy nie powinni pokrywać kosztów utrzymania biura spółdzielni.
  3. W związku z postanowieniem § 4.2.3 statutu SM Przy Metrze oraz innych spółdzielni budujących domy jednorodzinne (budowanie lub nabywanie domów jednorodzinnych w celu przeniesienia na rzecz członków własności tych domów) i wieloletnim łamaniem tego postanowienia spółdzielnia nie może domagać się od członków opłat związanych z administrowaniem.
  4. Podobnie, w związku z brakiem postanowienia statutu, iż domy jednorodzinne będą podlegały administrowaniu przez spółdzielnię (a jedynie: budowanie lub nabywanie domów jednorodzinnych w celu przeniesienia na rzecz członków własności tych domów) - nie może ona nimi administrować i domagać się od członków z tego tytułu opłat.
  5. Spółdzielnia (dotyczy SM Przy Metrze) nie wywiązała się postanowienia § 10.1 umowy wzajemnej zawartej z członkami (Koszt realizacji zadania inwestycyjnego obejmuje w szczególności koszt pozyskania terenu). My zapłaciliśmy nie dostając absolutnie nic w zamian.
  6. Podobnie, w przypadku niewywiązania się spółdzielni Przy Metrze z postanowień § 7.1 umowy wzajemnej zawartej z członkami (po dokonaniu przydziału domów jednorodzinnych oraz przeprowadzeniu ostatecznego rozliczenia kosztów budowy - Spółdzielnia przenosi na członków własność przydzielonych domów wraz z prawami do działek) nie jest uzasadnione pobieranie przez spółdzielnie opłat na utrzymanie struktur spółdzielni.
  7. W przypadku wieloletniego uchylania się przez spółdzielnię mieszkaniową od uzyskania własności budynków (uchwała 287/2000 Rady Gminy Warszawa-Ursynów, uchwała XXVIII/534/2004 Rady miasta stołecznego Warszawy, uchwała Nr XLVI/1150/2005 Rady miasta stołecznego Warszawy, uchwała Nr L/1217/2017 Rady miasta stołecznego Warszawy) oraz brakiem realnej perspektywy uzyskania własności budynków nie można mówić o ekspektatywie spółdzielczego prawa do lokali usytuowanych w tych budynkach.