Biegły sądowy obnaża stan prawny

W mojej kolejnej sprawie czynszowej pojawiła się opinia, której zarówno treść, jak i konkluzje diametralnie odbiegają od dotychczasowych opinii. Dotychczasowe "opinie" sprowadzały się do przepisania liczb przedstawionych przez spółdzielnię i wykonania operacji matematycznej pod nazwą dodawanie.

Opinia biegłej Gabrieli Rudnickiej jest po prostu ewenementem. Biegła zadała sobie bardzo wiele trudu, aby zbadać stan prawny na podstawie ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych, o gospodarce nieruchomościami, o ochronie praw lokatorów i mieszkaniowym zasobie gminy i statucie spółdzielni. Wnioski są jednoznaczne. Spółdzielnia nie ma podstaw, aby zarządzać budynkiem i domagać się pieniędzy. Stwierdzenie to znajduje się we wnioskach końcowych na stronie 73 opinii:

Brak jest jakiejkolwiek podstawy prawnej i faktycznej wynikającej z niniejszego postępowania sądowego-do obciążania Pozwanego opłatami za jego lokal mieszkalny położony w Warszawie przy ulicy Lanciego 8B- z tego względu, że zarówno ustawa o spółdzielniach mieszkaniowych jak i statut Spółdzielni nie przewiduje opłat w stosunku do osób nie będących członkami spółdzielni i oczekujących na ustanowienie na ich rzecz spółdzielczego własnościowego prawa do domu jednorodzinnego.

Wcześniej biegła wypunktowała powody dla których pozew jest bezzasadny:

1. Budynek stanowi gminny zasób nieruchomości, spółdzielnia zaś nie została przez właściciela umocowana do zarządzania tym budynkiem (str. 7 i 8).
2. Przedmiotem działalności spółdzielni (str. 8) może być zarządzanie nieruchomościami stanowiącymi mienie Spółdzielni, lub nabyte na podstawie obowiązujących przepisów mienie jej członków, co w tym przypadku nie ma miejsca. Definicja mienia spółdzielni jest zaś przytoczona na stronie 16 opinii.
3. Zgodnie z postanowieniami statut do ponoszenia opłat (str. 13) zobowiązani są członkowie, którym przysługują spółdzielcze własnościowe prawa do lokalu oraz właściciele lokali niebędący członkami spółdzielni. Pozwani w okresie objętym pozwem ani nie byli członkami, ani właścicielami, ani nie przysługiwały im spółdzielcze prawa do lokalu.
4. W Statucie spółdzielni brak jest postanowień dotyczących obowiązków płatniczych wobec osób oczekujących na ustanowienie na ich rzecz odrębnej własności lokalu, jak ma to miejsce w przypadku pozwanych (str. 17).
5. W Statucie spółdzielni brak jest unormowań statutowych wobec osób posiadających roszczenia o ustanowienie odrębnej własności lokalu (ekspektatywa odrębnej własności lokalu) - co do ich obowiązków płatniczych związanych z pokrywaniem kosztów utrzymania nieruchomości zarówno tych zależnych jak i niezależnych od spółdzielni.
6. Wprawdzie na podstawie ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych członkowie, którzy oczekują na ustanowienie na ich rzecz spółdzielczego lokatorskiego prawa do lokalu mieszkalnego albo prawa odrębnej własności lokalu od chwili postawienia im lokali do dyspozycji uiszczają oni opłaty, ale według zasad określonych w statucie (str. 20). Statut zaś tych zasad nie określa. 
7. Podobnie jest z funduszem remontowym (str. 21 i 70). Obowiązek świadczenia na ten fundusz dotyczy członków spółdzielni, właścicieli lokali niebędących członkami spółdzielni oraz osób niebędących członkami spółdzielni, którym przysługują spółdzielcze własnościowe prawa do lokali. Pozwani nie wchodzą w skład żadnej z tych kategorii.
8. Ponadto stawki opłat eksploatacyjnych wyliczone zostały w oparciu o poziom ponoszonych kosztów bez uwzględnienia stanu rozliczeń międzyokresowych tj. wyników na nieruchomościach osiągniętych w latach ubiegłych, co jest niezgodne z art. 6 ust.1 ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych, który jest przepisem ius cogens nakazującym zwiększenie lub zmniejszenie kosztów utrzymania nieruchomości w roku następnym, co oznacza, że okresem rozliczeniowym jest rok kalendarzowy i nie ma od tej zasady odstępstw  (str. 44). 
9. Dodatkowo założenia do planu gospodarczego na 2016r. są sprzeczne z obowiązującym w spółdzielni statutem, który w §84 pkt.1 ppkt.2 powiela zapis ustawowy w tym zakresie, nakazując roczne rozliczanie nadwyżek i niedoborów na nieruchomościach. Takie rozliczenie nie zostało przeprowadzone (str. 51).
10. Już mało znaczące wydaj się stwierdzenie, iż stawka opłat ustalona przez spółdzielnię dla segmentu pozwanych zawyżona o 79,16 zł/miesięcznie (str 51).
11. Spółdzielnia zawyża naliczane podatki lokalne np. podatek od nieruchomości zamiast 11,90 zł miesięcznie nalicza 23,17 (str. 53). Ponadto podatek gruntowy nie ma żadnego związku z powierzchną terenu zajmowanego przez pozwanych.
12. Nie wiadomo na jakich zasadach została ustalona stawka 1 zł/m2 z tytułu dzierżawy gruntu (str. 54).
13. Stawki opłat ustalone przez Radę Nadzorczą są wyższe niż to wynika z planu gospodarczego (str. 66).
14. Spółdzielni księguje amortyzacje jako wydatek i obciąża nią lokatorów. Amortyzacja nie jest wydatkiem jest jedynie księgowym odpisem aktualizującym wartość majątku danego podmiotu gospodarczego. Amortyzacja mienia spółdzielni przeznaczonego do jej działalności gospodarczej może stanowić jedynie koszt podatkowy w celu ustalenia podatkowego dochodu spółdzielni, z pewnością nie jest jednak jej wydatkiem, który użytkownicy lokali mają obowiązek pokrycia w miesięcznych opłatach za lokale (str. 69/70).
15. Spółdzielnia stosuje niezwykle kreatywną księgowość. Przykład tego został podany na str. 77. W badanym okresie roczne koszty zarządu wzrosły o 10,44%, tymczasem koszty doliczone do nieruchomości zajmowanej przez pozwanych w tym samym okresie wzrosły o 39,09%.
16. Spółdzielnia prowadzi gospodarkę finansową w sposób sprzeczny z prawem, czego przykładem jest przeznaczenie nadwyżki bilansowej na fundusz zasobowy zamiast na pokrycie wydatków związanych z eksploatacją i utrzymaniem nieruchomości w zakresie obciążającym członków oraz na prowadzenie działalności społecznej, oświatowej i kulturalnej (str. 78).
     

Z treścią opinii można się zapoznać na http://wlasnosc.waw.pl/files/II_C_3156_17-opinia.pdf.

Załączniki zaś na http://wlasnosc.waw.pl/files/II_C_3156_17-opinia-zal.pdf.

Wprawdzie opinia dotyczy konkretnego przypadku, ale może się przydać innym osobom w podobnej sytuacji.